BRGE III Nr. 0039/2022

Baurekursgericht des Kantons Zürich

3. Abteilung G.-Nr. R3.2021.00151 BRGE III Nr. 0039/2022 Entscheid vom 16. März 2022 Mitwirkende Abteilungsvizepräsidentin Sabine Ziegler, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Baurichter Martin Farner, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen in Sachen Rekurrierende

1. PH, […]

2. JH und SH, […]

3. PG, […]

4. Stockwerkeigentümergemeinschaft H. […] alle vertreten durch […] gegen Rekursgegnerschaft

1. Gemeinderat X, […] Nr. 1 vertreten durch […]

2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich Mitbeteiligte

3. Stiftung S., […] Nr. 3 vertreten durch […] betreffend Beschluss der Gemeinde X vom 7. März 2021; Festsetzung privater Gestal- tungsplan H., X; Genehmigungsverfügung ARE […] der Baudirektion Kanton Zürich vom 22. Juli 2021 _______________________________________________________

hat sich ergeben: A. In der Urnenabstimmung vom 7. März 2021 erteilte die Stimmbevölkerung von X ihre Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan „H.“ der Stiftung S.. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte den privaten Gestaltungsplan mit Verfügung vom 22. Juli 2021. Die Bekanntmachung der kommunalen Festsetzung und der kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom

30. Juli 2021. B. Mit gemeinsamer Eingabe vom 24. August 2021 erhoben PH, JH und SH, PG und die Stockwerkeigentümergemeinschaft H. fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der genannten Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zulasten der Rekursgegnerschaft. C. Mit Präsidialverfügung vom 26. August 2021 wurde vom Rekurseingang Vor- merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Vernehmlassung vom 29. September 2021 beantragte die Baudirektion Kanton Zürich die Abweisung des Rekurses unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung vom 22. September 2021. Die Stiftung S. beantragte mit Vernehmlassung vom 4. Oktober 2021 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungs- folgen zulasten der Rekurrierenden. Auch der Gemeinderat X beantragte mit Vernehmlassung vom 4. Oktober 2021 die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. R3.2021.00151 Seite 2

E. Mit Replik vom 28. Oktober 2021 und Dupliken vom 3. bzw. 22. November 2021 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Baudirektion reichte keine Duplik ein. F. Am 18. Januar 2021 führte eine Delegation der 3. Abteilung des Baurekurs- gerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. G. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge- machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Der Rekurrent 1 ist Miteigentümer der Liegenschaft H.-Strasse 54, die Re- kurrierenden 2 sind Eigentümer der Liegenschaft H.-Strasse 52 und die Re- kurrentin 3 ist Eigentümerin der Liegenschaften H.-Strasse 53 und 55. Bei der Rekurrentin 4 handelt es sich um eine Stockwerkeigentümergemein- schaft, deren einzelne Miteigentümer Eigentümer der Liegenschaften an der H.-Strasse 42a/b sind. Alle genannten Liegenschaften befinden sich in un- mittelbarer Nähe zum Gestaltungsplanperimeter bzw. grenzen an diesen an. Angesichts dieser nachbarlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen sind die Rekurrierenden durch die Festlegungen des Gestaltungsplans mehr als beliebige Dritte betroffen, so dass sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert sind. Da die übri- gen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs ein- zutreten. R3.2021.00151 Seite 3

2. Die Stiftung S. beabsichtigt, die bestehende Alterssiedlung auf dem Grund- stück Kat.-Nr. 1 abzubrechen und eine neue Überbauung mit rund 60 Seni- orenwohnungen zu erstellen. Hierfür wurde der vorliegend streitgegenständ- liche Gestaltungsplan ausgearbeitet. Dieser bezweckt die Realisierung einer ortsbaulich und landschaftlich gut gestalteten Wohnüberbauung in dichter Bauweise, die sich gut in den baulichen Kontext einfügt. Es sollen behinder- ten- und altersgerechte sowie preisgünstige Wohnungen geschaffen werden, unter Gewährleistung von Freiräumen mit besonders guter Gestaltung und hoher Aufenthaltsqualität (vgl. Art. 1 der Bestimmungen zum privaten Ge- staltungsplan H. [GPV]). Der Gestaltungsplanperimeter weist eine Fläche von insgesamt 8'183 m2 auf und umfasst zur Hauptsache das Grundstück Kat.-Nr. 1, das gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) der Wohnzone W 2.2 zugeschie- den ist. Ein schmaler Streifen des Geltungsbereichs (Grundstück Kat.-Nr. 2 sowie ein Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 3) liegt innerhalb der Zone für öffent- liche Bauten. Im Nordwesten grenzt das Areal an die Kernzone KII, im Osten an die Zone für öffentliche Bauten und im Übrigen an die Wohnzone W 2.2. Nördlich und westlich des Gestaltungsplangebiets verläuft die Ha.-Strasse, östlich die H.-Strasse. Der Gestaltungsplan sieht zwei Baubereiche vor, den Baubereich A mit den Teilbaubereichen A1, A2, A3 und A4 sowie den Baubereich B mit den Teil- baubereichen B1, B2 und B3. Die Grundfläche und Lage der Baubereiche basieren auf dem Richtprojekt vom 31. August 2020, das dem Gestaltungs- plan zugrunde gelegt wurde. Vorgesehen ist je ein Hauptgebäude im Baube- reich A und im Baubereich B, das jeweils gemäss den festgelegten maxima- len Höhenkoten zu gliedern ist. 3.1. Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar- chitektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht und diese überlagert (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumpla- nungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.). So R3.2021.00151 Seite 4

werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die Re- gelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen wer- den (§ 83 Abs. 1 PBG). Die Anforderungen und das Ausmass der zulässigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung werden vom Gesetz nicht näher umschrieben. Immerhin gilt als anerkannt, dass die Abweichungen nicht dazu führen dürfen, dass die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde. Anders als bei Arealüber- bauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perime- ter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grund- ordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf. 3.2. Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über- prüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliesslich Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü- fungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes- verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite- ten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhält- nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs- planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück- sichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs- instanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu- nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er- weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider- spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge- meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge- meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der R3.2021.00151 Seite 5

massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes- senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG,

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom

6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 4.1. Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, die zum Gestaltungsplanpe- rimeter gehörenden Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 lägen in der Zone für öffent- liche Bauten, weshalb die vorgesehene Wohnnutzung dem Zonenzweck wi- derspreche. 4.2. Bei den genannten Parzellen handelt es sich um einen Strassenabschnitt der H.-Strasse (Kat.-Nr. 3) und eine kleine Fläche östlich der Bestandesbaute, die dieser als Besucherparkplatz dient. Wie die Rekurrierenden zutreffend vorbringen, liegen diese ganz (Kat.-Nr. 2) bzw. teilweise (Kat.-Nr. 3) im Ge- staltungsplanperimeter und sind der Zone für öffentliche Bauten zugeschie- den. Dies begründet indes keinen Mangel des Gestaltungsplans. Die Rekur- rierenden übersehen, dass der Bau von Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten explizit erlaubt ist (§ 60 Abs. 2 PBG). Überdies sind im betreffenden Bereich keine Baubereiche ausgeschieden, eine Nutzung der Flächen zu Wohnzwecken ist nicht vorgesehen. Vielmehr soll der Bereich gemäss den Vorgaben des Gestaltungsplans als Parkplatz, Fussweg und Zugangsfläche genutzt werden. Die Flächen dienen demnach der Erschlies- sung, womit ein Einbezug im Hinblick auf die Vorgabe von § 83 Abs. 3 PBG, wonach der Gestaltungsplan auch die Erschliessung zu ordnen hat und Fest- legungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten kann, nicht zu beanstanden ist. Die Rüge erweist sich daher als unbegründet. 5. Die Rekurrierenden rügen sodann eine unzulässige Abweichung von der Re- gelbauweise und eine Verletzung der Vorgaben des regionalen Richtplans hinsichtlich der Nutzungsdichte. Der Sinngehalt der Regelbauweise werde gleichsam entleert und der Gestaltungsplan widerspreche dem übergeord- neten Recht. R3.2021.00151 Seite 6

5.1.1. Hinsichtlich der Baudichte machen die Rekurrierenden vorab geltend, die Rekursgegnerschaft sei von einer falschen massgeblichen Grundfläche der Parzelle Kat.-Nr. 1 ausgegangen. Der im nordwestlichen Teil des Gestal- tungsplanperimeters gelegene öffentliche Parkplatz mit Wertstoffsammel- stelle dürfe nicht zur massgeblichen Grundfläche gerechnet werden. Der sich dort befindliche Parkplatz sei erstellt worden, als das Hallenbad in der Zone für öffentliche Bauten errichtet worden sei. Der Bestand des Parkplatzes sei mit einer Dienstbarkeit gesichert und müsse oberirdisch beibehalten werden. Aufgrund der zwingend vorgesehenen Nutzung als öffentlicher Parkplatz könne die Fläche nicht für eine Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken verwendet werden. Die massgebliche Grundfläche betrage daher nicht wie angegeben 7'668 m2, sondern lediglich 5'768 m2. Dies habe zur Folge, dass die Abweichung von der Regelbauweise hinsichtlich der Baumasse tatsäch- lich wesentlich grösser als ausgewiesen sei. 5.1.2. Die massgebliche Grundfläche im Sinne von § 254 Abs. 1 PBG umfasst die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. Ausser Ansatz fallen Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer (§ 259 Abs. 1 und 2 PBG). Zur massge- blichen Grundfläche gehören daher grundsätzlich auch Verkehrsflächen, und zwar unabhängig davon, ob sie nur der grundstücksinternen oder auch zur Erschliessung weiterer Liegenschaften dienen. Nach ständiger Rechtspre- chung vorbehalten bleiben jedoch Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, beispielsweise solche, die ihre Grundlage in Ver- kehrsplänen oder Quartierplänen haben. Solche Verkehrsflächen bilden nicht Teil der massgeblichen Grundfläche, da sie von ihrer Funktion her nicht ausgenützt werden können (VB.2006.00215 vom 6. Dezember 2006, E. 4, in BEZ 2007 Nr. 2, E. 4, m.w.H.). 5.1.3. Die fragliche Fläche im nordwestlichen Teil des Gestaltungsplanperimeters bzw. deren Zweck als öffentlicher Parkplatz beruht nicht auf einer überge- ordneten planungsrechtlichen Festlegung, sondern ist lediglich durch eine privatrechtliche Dienstbarkeit gesichert. Es handelt sich daher nicht um eine R3.2021.00151 Seite 7

Fläche, die planungsrechtlich Verkehrszwecken zugewiesen ist. Der fragli- che Parkplatz ist damit von der massgeblichen Grundfläche mitumfasst. Die Vorinstanzen sind folglich zurecht von einer massgeblichen Grundfläche von 7'668 m2 ausgegangen. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 5.2.1. Die Rekurrierenden machen weiter geltend, die zulässige Baumassenziffer werde durch den Gestaltungsplan massiv überschritten. Die Abweichung von der Regelbauweise in diesem Umfang sei nicht hinnehmbar. 5.2.2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Wohnzone W 2.2, der übrige Teil des Gestaltungsplanperimeters in der Zone für öffentliche Bauten. In der Ge- genüberstellung der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten baulichen Dichte mit der zulässigen Baumasse einer Regelüberbauung nach BZO oder einer Arealüberbauung wurde lediglich das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer mass- geblichen Grundfläche von 7'668 m2 einbezogen. Die Flächen in der Zone für öffentliche Bauten fielen in der Vergleichsrechnung ausser Ansatz. Bei einer Regelüberbauung gemäss BZO ist mit einer Baumassenziffer von 2,2 m3/m2 eine Baumasse von 16'870 m3 für Hauptgebäude zulässig. Für Besondere Gebäude ist mit einer Baumassenziffer von 0,2 m3/m2 eine zu- sätzliche Baumasse von 1'533 m3 realisierbar. Dies ergibt zusammen eine Baumasse von insgesamt 18'403 m3. Bei einer Arealüberbauung darf bei der Baumassenziffer gemäss Ziff. 12.1.2 BZO ein Zuschlag von 0,2 m3/m2 bean- sprucht werden. Damit beträgt die zulässige Baumasse 19'936 m3. Demge- genüber erlaubt der Gestaltungsplan eine zulässige Baumasse von 20'800 m3. Diese liegt somit ca. 13 % höher als das Gesamtvolumen nach Regelüberbauung und lediglich ca. 4 % höher als die zulässige Baumasse einer Arealüberbauung. Der Gestaltungsplan erlaubt somit eine Baumassen- ziffer von 2,71 m3/m2 (20'800 m3 / 7'668 m2). Die mit dem Gestaltungsplan zusätzlich geschaffenen Ausnützungsmöglichkeiten erweisen sich demnach entgegen der rekurrentischen Auffassung als sehr moderat. Auch liegen sie innerhalb der Vorgaben der Nutzungsdichte des regionalen Richtplans […], der eine maximal zulässige Baumasse von 3,2 m3/m2 vorsieht. Auch diese Rüge erweist sich daher als unbegründet. R3.2021.00151 Seite 8

5.3.1. Die Rekurrierenden monieren sodann, der Gestaltungsplan erlaube eine enorme Abweichung von der im Vergleich zur Regelbauweise zulässigen Gebäudehöhe und Gebäudelänge. 5.3.2. Ziff. 6.1.1 BZO erlaubt in der Wohnzone W 2.2 eine maximale Gebäudelänge von 40 m, eine maximale Gebäudehöhe von 10,5 m und eine maximale Ge- samthöhe von 13,5 m. Demgegenüber lässt der Gestaltungsplan mit den bei- den Baufeldern A und B eine Gebäudelänge von 60 m zu und legt in Bezug auf die Gebäudehöhe die Höhenkoten der maximalen Gesamthöhe fest. Letztere ergibt sich aus der Differenz zwischen den Höhenkoten und den im Situationsplan eingetragenen Höhenkurven des gewachsenen Bodens. Hinsichtlich der Gebäudelänge erlaubt der Gestaltungsplan im Vergleich zur Regelbauweise demnach eine um 50 % erhöhte Gebäudelänge, was zu- nächst als erheblich erscheinen mag. Dies relativiert sich indes angesichts der Tatsache, dass bereits für eine Arealüberbauung, die aufgrund der Grösse des Baugrundstücks ohne weiteres zulässig wäre, gemäss Ziff. 12.1.3 BZO keine Beschränkung der Gebäudelänge mehr gilt. Der Ge- staltungsplan eröffnet daher gegenüber der BZO in dieser Hinsicht keine zu- sätzlichen Freiheiten; vielmehr gelten mit den definierten Baubereichen so- gar strengere Regeln, als dies bei der Realisierung einer Arealüberbauung der Fall wäre. Sodann zeigt sich, dass Gebäudelängen dieser Grössenord- nung im betroffenen Gebiet nicht ungewöhnlich sind. So weist beispielsweise das Hallenbad, das sich unmittelbar östlich des Gestaltungsplanperimeters befindet, eine Gebäudelänge von ca. 47 m auf. Auch der Bestandesbau auf dem Baugrundstück weist bereits eine Länge von mehr als 50 m auf und in unmittelbarer Nachbarschaft finden sich weitere vergleichbare Gebäudelän- gen (H.-Strasse 65-71: 72 m, H.-Strasse 73-77: 61 m). Die Abweichung von der Regelbauweise hinsichtlich der Gebäudehöhe und der Gesamthöhe variiert je nach Teilbaubereich (vgl. die Auflistung im Erläu- ternden Bericht gemäss Art. 47 RPV, S. 32). Die mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Gesamthöhe ist nur in den Teilbaubereichen B2 (1,7 m) und A2 (2,1 m) etwas höher als die nach Regelbauweise zulässige Gesamthöhe. In allen übrigen Teilbaubereichen ist die Gesamthöhe gemäss Gestaltungsplan hingegen um bis zu 3,3 m niedriger. Selbst in den Teilbaubereichen B2 und R3.2021.00151 Seite 9

A2 ist die aufgrund des Gestaltungsplans maximal erzielbare Höhe noch im- mer 1,17 m (Teilbaubereich B2) bzw. 0,3 m (Teilbaubereich A2) niedriger als der Bestandesbau. Im Teilbaubereich A4, welcher im Norden und Westen an die Kernzone angrenzt, ist die zulässige Gebäude- und Gesamthöhe mit 11 m am niedrigsten. Gegenüber der Regelbauweise bedeutet dies, dass die Gebäudehöhe dort lediglich um 0,5 m überschritten und die Gesamthöhe gar um 2,5 m unterschritten wird. 5.4. Insgesamt sind die durch den Gestaltungsplan ermöglichten Abweichungen von der Regelbauweise hinsichtlich Baumassenziffer, Gebäudelänge und Gebäudehöhe als sehr moderat einzustufen. Dass die Grundordnung damit nachgerade aus den Angeln gehoben würde, wie die Rekurrierenden vor- bringen, ist klarerweise nicht der Fall. Der Massstab für die Annahme einer eigentlichen Sinnentleerung der Grundnutzungsordnung ist denn auch sehr hoch. Dies korreliert mit dem weiten Gestaltungsspielraum, welcher der Ge- meindebehörde bei der Nutzungsplanung aufgrund des ihr zustehenden er- heblich prospektiv-technischen Ermessens zukommt. Von einer Sinnentlee- rung der Zone W 2.2 kann vorliegend ebenso wenig gesprochen werden wie von einer Aushebelung der Grundnutzungsordnung. Zu betonen ist schliess- lich, dass der an der Urnenabstimmung vom 7. März 2021 deutlich […] an- genommene Gestaltungsplan demokratisch nicht weniger legitimiert ist als die von ihm ersetzte Grundnutzungsordnung selbst. 6.1. Die Rekurrierenden rügen weiter eine ungenügende Anzahl an Parkplätzen. Die vorgesehenen 20 Abstellplätze in der Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 seien ungeeignet, weil die Garage sanierungsbedürftig sei und die Parkplätze nicht behindertengerecht seien. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 könnten nicht als Abstellfläche für Parkplätze verwendet werden, weil sie aus dem Gestaltungsplanperimeter herauszunehmen seien (vgl. Ziff. 4.1. vorstehend). 6.2. Gemäss § 242 PBG legt die BZO die Zahl der Abstellplätze für Motorfahr- zeuge fest. Gestützt auf § 83 Abs. 3 PBG kann im Gestaltungsplan eine da- von abweichende Regelung getroffen werden. Dies ist vorliegend der Fall. R3.2021.00151 Seite 10

Ziffer 8 Abs. 4 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) sieht indes keine ab- solute Begrenzung der Anzahl Parkplätze vor, sondern hält lediglich fest, wie viele Autoabstellplätze pro Wohnung zu erstellen sind. Der erläuternde Be- richt geht von 59 Wohnungen und einem Parkplatzbedarf von 33 Abstellplät- zen aus, wovon 20 als bereits grundbuchlich gesicherte unterirdische Park- plätze in der bestehenden Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 zur Ver- fügung stehen sollen. Zusätzlich sind 12 oberirdische Parkplätze entlang der H.-Strasse vorgesehen. Inwiefern die Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 4 sanierungsbedürftig sein soll, legen die Rekurrierenden nicht substantiiert dar und ist auch nicht ersichtlich. Selbst wenn dies zuträfe, wäre darin kein Mangel des Gestal- tungsplans zu erblicken, sondern hätte dies allenfalls im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren die Auflage einer Sanierungspflicht zur Folge. Auch die Überprüfung der Behindertengerechtigkeit hat erst im Baubewilli- gungsverfahren zu erfolgen. Überdies wäre es ohne weiteres möglich, be- hindertengerechte Parkplätze auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 2 und 3 zu er- stellen. Dass der Einbezug dieser Grundstücke in den Gestaltungsplanperi- meter rechtmässig ist, wurde bereits aufgezeigt (vgl. Ziff. 4.2.). Die Rüge er- weist sich als unbegründet. 7.1. Die Rekurrierenden monieren, das dem Gestaltungsplan zugrundeliegende Richtprojekt halte die notwendigen Grenzabstände nicht ein, da der Mehr- längenzuschlag nicht berücksichtigt werde. 7.2. Die Rekurrierenden übersehen, dass mit einem Gestaltungsplan von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestab- ständen abgewichen werden kann (§ 83 Abs. 1 PBG). Gemäss Ziff. 5 Abs. 3 GPV können Gebäude unabhängig von Grenz-, Strassen- und Weg- abständen sowie Verkehrsbaulinien auf die Begrenzungslinie der Bauberei- che gestellt werden. Allfällige Mehrhöhen- und Mehrlängenzuschläge sind dabei nicht zu beachten. Die Begrenzungslinien der Baubereiche bezeich- nen somit die maximal mögliche oberirdische Gebäudeausdehnung. Ergän- zend sei darauf hingewiesen, dass die BZO der Gemeinde X keinen Mehr- längenzuschlag vorsieht und dass die mit dem Gestaltungsplan ermöglichten R3.2021.00151 Seite 11

Gebäudekörper die Grenzabstände gemäss Ziff. 6.1.1 BZO gegenüber den angrenzenden Nachbargrundstücken einhalten. 8.1. Schliesslich rügen die Rekurrierenden eine ungenügende Einordnung. Der Gestaltungsplan würde Projekte zulassen, welche auf den Ortsbildschutz un- genügend Rücksicht nehmen würden. Die Bau- bzw. Bewilligungsbehörden hätten sich unzureichend mit dem Umstand auseinandergesetzt, dass das Baugrundstück teilweise an die Kernzone angrenze und eine besondere Rücksichtnahme erforderlich sei. Die Projektierung widerspreche dem Kern- zonencharakter sowie dem Schutzgedanken der schützenswerten Objekte und störe die Umgebungsgestaltung der Kernzone. Das Richtprojekt rage rücksichtslos in die gewachsenen, kleinmassstäblichen Strukturen der Kern- zone hinein, überrage die umliegenden Gebäude deutlich und erdrücke die kleinen Bauten im Nordwesten regelrecht. 8.2. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulas- sung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfah- ren vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung ge- richtlich zu beurteilen (VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 8.4, m.w.H.). 8.3. Zur Evaluation der städtebaulichen Möglichkeiten und ortsverträglichen Be- bauungsstruktur wurde im Vorfeld zur Ausarbeitung des Gestaltungsplans ein anonymer, SIA-konformer Projektwettbewerb mit 8 Architekturteams durchgeführt. Die Gewährleistung einer guten Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie eine überzeugende städtebauliche Qualität war dabei eines der erklärten Ziele des Projektwettbewerbs. Das Siegerprojekt […], auf dessen detaillierte Beschreibung im Bericht des Preis- gerichtes (S. 26 ff.) verwiesen werden kann, diente nach einer Überarbeitung als Grundlage bzw. als Richtprojekt für den Gestaltungsplan. Die Volumetrie und Setzung der Baukörper gemäss Gestaltungsplan basieren auf diesem R3.2021.00151 Seite 12

Richtprojekt. Wie dem Erläuternden Bericht gemäss Art. 47 RPV (S. 9 ff.) entnommen werden kann, bestehen einleuchtende und überzeugende Gründe für das städtebauliche Konzept des Richtprojekts. Die Aufteilung auf zwei Baukörper und deren rechtwinklige Setzung zueinander gewährleisten unterschiedliche Sichtbezüge und Durchblicke von der H.-Strasse zur Kern- zone und erlauben Weitblicke. Sie erlauben überdies die Schaffung grösse- rer zusammenhängender Grünbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität. Die gewählte Setzung der Baukörper stellt angesichts der Parzellenform eine op- timale Lösung dar und drängt sich fast schon auf. Der Nähe zur Kernzone wird einerseits durch eine segmentierte Grundform mit Vor- und Rücksprün- gen Rechnung getragen, andererseits durch die Beschränkung des Attika- geschosses auf den jeweiligen Mittelteil der beiden Gebäudekörper (Teilbau- bereich A2 und B2) sowie einer zusätzlichen Abtreppung des Volumens im Nordwesten. Die an die Kernzone angrenzenden Gebäudeteile sind dem- nach gezielt tiefer gehalten und gewährleisten mit drei bis vier Geschossen einen verträglichen Übergang zur Nachbarschaft. Auch die Grenzabstände gemäss Regelbauweise werden vom Projekt vollumfänglich eingehalten. Es kann daher nicht davon gesprochen werden, dass die benachbarten Bauten von den Gestaltungsplanbauten erdrückt würden. Damit nimmt das Projekt durchaus ausreichend Rücksicht auf die angrenzende Kernzone. Die Vo- rinstanz ist zurecht zur Auffassung gelangt, das kubische Konzept des Ge- staltungsplans könne eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinn von Ziff. 4 Abs. 1 GPV gewährleisten. Bemerkungsweise sei erwähnt, dass die Schaffung von altersgerechtem und preisgünstigem Wohnraum an gut er- schlossener Lage auch im öffentlichen Interesse liegt und eine Siedlungs- entwicklung nach Innen sowie ein haushälterischer Umgang mit dem Boden den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung entspricht. Die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid damit eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden örtlichen Verhältnisse sowie eine durchaus vertretbare Interessenabwägung zugrunde gelegt. Ein gerichtliches Eingrei- fen rechtfertigt sich nicht. 9. Im Ergebnis ist der Rekurs abzuweisen. R3.2021.00151 Seite 13

10.1. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung je zu einem Viertel den vier Rekurrentschaften aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi- elle Bedeutung des Gestaltungsplans im streitgegenständlichen Umfang, Gestaltungsplanperimeter 8'183 m2) und des getätigten Verfahrensaufwan- des (zweiter Schriftenwechsel, Durchführung eines Augenscheins) ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 9'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom

18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestä- tigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 10.2. Die Mitbeteiligte beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um- triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom R3.2021.00151 Seite 14

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Stiftung S. zulasten der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemes- sen erscheint ein Betrag von Fr. 2'200.--. Den Rekurrierenden steht ausgangsgemäss keine Umtriebsentschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). R3.2021.00151 Seite 15